ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ไม่ได้โตทั้งกระดาน แต่ยังมีดาวเด่นในกลุ่มอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ ท่องเที่ยว และเทคโนโลยี 3 ผู้เชี่ยวชาญจาก Knight Frank, CBRE และ JLL แนะดีเวลอปเปอร์ปรับกลยุทธ์

ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลกและความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 อาจไม่ใช่ปีที่เติบโตแบบ “ขาขึ้นทั้งกระดาน” แต่ยังมีหลายเซ็กเตอร์ที่น่าจับตา โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับภาคอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ การท่องเที่ยว และเทคโนโลยี

เวทีเสวนาเนื่องในโอกาสครบรอบ 10 ปี หลักสูตร “The NEXT Real” นำโดย นายบริสุทธิ์ กาสินพิลา ผู้ร่วมก่อตั้งและกรรมการหลักสูตร ร่วมกับ 3 ผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ระดับสากลจาก Knight Frank, CBRE และ JLL ได้ฉายภาพแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ครอบคลุม 6 เซ็กเตอร์หลัก ได้แก่ ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรมและคลังสินค้า สำนักงาน รีเทล โรงแรม ดาต้าเซ็นเตอร์ และที่ดิน

แวร์เฮาส์–โรงงานอุตสาหกรรม โตตามออร์เดอร์ ดีมานด์สอดรับซัพพลาย

นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ Knight Frank ประเทศไทย ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์กลุ่มอุตสาหกรรมยังเป็นดาวเด่น โดยเฉพาะโรงงานและคลังสินค้า ซึ่งเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไปจากการพัฒนาตามคำสั่งเช่าล่วงหน้า ทำให้ซัพพลายไม่ล้นตลาด

ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา พื้นที่คลังสินค้าไทยขยายตัวต่อเนื่อง พื้นที่รวมแตะราว 6.5 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่ายังแข็งแกร่ง ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 161.5 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยทำเลยอดนิยมกระจุกตัวในบางนา–ตราด ปทุมธานี–อยุธยา และพื้นที่ EEC

ขณะที่โรงงานสำเร็จรูป (Ready-Built Factory) มีอัตราการเช่าสูงถึง 98.4% ค่าเช่าเฉลี่ยกว่า 200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สะท้อนศักยภาพการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) และดึงดูดดีเวลอปเปอร์รายใหญ่เข้าลงทุนต่อเนื่อง โดยที่ดินผังเมืองสีม่วงยังเป็น “ขุมทรัพย์” สำคัญสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม

FDI จีน–ยุโรป แย่งซื้อที่ดินอุตสาหกรรมไทย

Knight Frank ระบุว่า การลงทุนโดยตรงจากต่างชาติ (FDI) ในไทยทำสถิติสูงต่อเนื่อง โดยกว่า 80% เป็นการลงทุนในโรงงานและคลังสินค้า พื้นที่ EEC ยังเป็นศูนย์กลางสำคัญ แม้จะเผชิญความเสี่ยงจากการแข่งขันของประเทศเพื่อนบ้านอย่างเวียดนาม และผลกระทบจากนโยบายการค้าของสหรัฐฯ

บ้านหรู–คอนโดแพง ยังมีดีมานด์ แนะพัฒนาแบบแบ่งเฟส

นางสาวเพ็ญธิดา ศรีสว่าง ผู้อำนวยการ CBRE ประเทศไทย มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ต้องบริหารสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทน โดยกลุ่มลักซ์ชัวรี่และอัลตราลักซ์ชัวรี่ยังมีดีมานด์จากผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง

คอนโดมิเนียมลักซ์ชัวรี่รีเซลมีราคาขยับขึ้นเล็กน้อย ขณะที่โครงการใหม่ราคาปรับสูงขึ้นเร็ว ทำให้ผู้บริโภคหันมามองตลาดรีเซลมากขึ้น ส่วนตลาดบ้านหรูเริ่มชะลอตัวจากผลกระทบด้านจิตวิทยาเศรษฐกิจ ส่งผลให้ซัพพลายเปิดใหม่ลดลงอย่างชัดเจน

CBRE แนะนำให้ผู้พัฒนาใช้กลยุทธ์ “แบ่งเฟสการพัฒนา” เพื่อให้ซัพพลายสอดคล้องกับดีมานด์ ลดความเสี่ยงจากภาวะตลาดผันผวน

ออฟฟิศ–รีเทล ยังถูกกดดันจากซัพพลายล้น

ตลาดสำนักงานให้เช่ายังเผชิญแรงกดดันจากซัพพลายใหม่ อัตราการเช่าปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ดีมานด์กระจุกตัวเฉพาะออฟฟิศเกรด A+ ขนาดเล็กถึงกลาง ขณะที่ตลาดรีเทลในกรุงเทพฯ มีพื้นที่รวมสูงถึง 8–9 ล้านตารางเมตร การแข่งขันทวีความรุนแรง ผู้พัฒนาจำเป็นต้องเน้นคุณภาพและประสบการณ์มากกว่าการเพิ่มพื้นที่

ดาต้าเซ็นเตอร์ Safe Haven ใหม่ของอสังหาฯ ไทย

ดาต้าเซ็นเตอร์ถูกมองเป็น “Safe Haven” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ จากดีมานด์ด้านเทคโนโลยีและการใช้พลังงานสูง ปัจจุบันไทยยังขาดผู้เชี่ยวชาญ ทำให้การลงทุนส่วนใหญ่มาจากโอเปอเรเตอร์ต่างชาติ โดยมีการประกาศลงทุนรวมกว่า 4,470 เมกะวัตต์ ส่งผลให้ราคาที่ดินใน EEC ปรับตัวสูงขึ้น

โรงแรมลักซ์ชัวรี่ จุดประกายการฟื้นตัว

นายการัณย์ คานิเยาว จาก JLL ระบุว่า ตลาดโรงแรมไทยฟื้นตัวรวดเร็ว คาดปี 2569 นักท่องเที่ยวต่างชาติแตะ 35.5 ล้านคน โรงแรมลักซ์ชัวรี่ในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และสมุย เป็นผู้นำการฟื้นตัว ทั้งด้านอัตราค่าห้องพักและรายได้

JLL ประเมินว่า ปี 2569 มูลค่าการซื้อขายโรงแรมอาจสูงถึง 1.3 หมื่นล้านบาท ขณะที่เทรนด์ Branded Residence และโรงแรมเชิง Wellness รวมถึงการรีโนเวตอาคารเก่า เป็นโอกาสใหม่ของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย