ตลาดบ้านมือสองคึกคัก! ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. เผยจำนวนประกาศขายทั่วประเทศพุ่งกว่า 34.6% ในไตรมาส 2/2568 โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 7.5 ล้านบาทยังครองตลาด มาตรการรัฐ-ดอกเบี้ยขาลงหนุนกำลังซื้อ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เผยบทวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2568 พบว่าตลาดมีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน โดยมีจำนวนประกาศขายเพิ่มขึ้น 34.6% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และยังขยายตัวจากไตรมาสก่อน (QoQ) 4.7% และ 26.4% ตามลำดับ

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายทั่วประเทศมีจำนวนรวม 189,382 หน่วย มูลค่ารวม 758,502 ล้านบาท โดยผู้ขายหลักยังคงเป็นบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น 36.3% ของจำนวนหน่วย แต่มีมูลค่าสูงสุดถึง 67% ของมูลค่าตลาดทั้งหมด ส่วนทรัพย์จากกรมบังคับคดีมีจำนวนหน่วยเพิ่มสูงถึง 210% สะท้อนภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังเปราะบาง

ตลาดบ้านเดี่ยวยังนำ โฟกัสกลุ่มราคาไม่เกิน 7.5 ล้าน

ประเภทที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมากที่สุดยังคงเป็น “บ้านเดี่ยว” สัดส่วน 44.1% ของตลาด รองลงมาได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์ (30.1%) และห้องชุด (21.1%) โดยแม้จำนวนห้องชุดที่ประกาศขายจะเพิ่มขึ้น 11.2% แต่กลับมีมูลค่าลดลง 15.6% เนื่องจากมีห้องชุดราคาต่ำเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ทำให้ราคาเฉลี่ยลดจาก 6.0 ล้านบาท เหลือเพียง 4.3 ล้านบาท

ตลาดยังคงขับเคลื่อนโดยกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 7.5 ล้านบาท ซึ่งมีการเติบโตของทั้งจำนวนและมูลค่าการประกาศขาย สวนทางกับกลุ่มราคาเกิน 7.5 ล้านบาทที่ปรับลดลง โดยเฉพาะกลุ่มมากกว่า 10 ล้านบาทที่ลดลงถึง 9.8% ในด้านจำนวน และ 6.1% ในด้านมูลค่า

ระดับราคาที่มีการประกาศขายมากที่สุด ได้แก่

1. ไม่เกิน 1 ล้านบาท – 28.6% ของจำนวนหน่วย

2. 1.01 – 1.5 ล้านบาท – 15.6%

3. 2.01 – 3.0 ล้านบาท – 15.0%

กลุ่มราคาต่ำยังคงได้รับความนิยมสูง โดยเฉพาะทรัพย์จากกรมบังคับคดีที่เสนอราคาถูก มีบทบาทสำคัญในการรองรับกำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง

การโอนกรรมสิทธิ์หดตัว YoY แต่ QoQ ฟื้นตัวแรง

แม้ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะลดลงจากปีก่อน (YoY) ทั้งในด้านจำนวน (-8.6%) และมูลค่า (-11.1%) แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) กลับฟื้นตัวได้ดี โดยเพิ่มขึ้น 18.2% และ 16.8% ตามลำดับ

หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดยังคงเป็นบ้านเดี่ยว (41.5%) โดยหน่วยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท (35.1%) สะท้อนพฤติกรรมผู้บริโภคที่ยังต้องการบ้านราคาจับต้องได้

มาตรการรัฐ – ดอกเบี้ยต่ำ หนุนตลาด

REIC ระบุว่า ปัจจัยสำคัญที่ช่วยพยุงและกระตุ้นตลาดบ้านมือสอง ได้แก่

• มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง มีผลถึง 30 มิ.ย. 2569

• การลดดอกเบี้ยนโยบายต่อเนื่อง ลงมาอยู่ที่ 1.50% ณ ไตรมาส 2/2568

• มาตรการ LTV จากธปท. ที่ผ่อนปรน ทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อง่ายขึ้น

แนวโน้มในไตรมาส 3 และ 4 ของปี 2568 คาดว่าตลาดบ้านมือสองจะยังคงได้รับแรงสนับสนุนต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 7.5 ล้านบาท ที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อทั้งด้านทำเลและราคา และมีโอกาสผลักดันการโอนกรรมสิทธิ์ให้ปรับตัวดีขึ้น

กรุงเทพฯ ครองแชมป์ตลาดมือสอง

10 จังหวัดที่มีมูลค่าประกาศขายสูงสุด ได้แก่

1. กรุงเทพมหานคร

2. นนทบุรี

3. สมุทรปราการ

4. ชลบุรี

5. เชียงใหม่

6. ปทุมธานี

7. ภูเก็ต

8. สุราษฎร์ธานี

9. นครปฐม

10. ระยอง

โดยกรุงเทพฯ มีหน่วยขายมากที่สุด 43,274 หน่วย (22.9%) และมูลค่ารวม 344,257 ล้านบาท (45.4%) ของทั้งประเทศ แม้จำนวนเพิ่มขึ้น 2.1% แต่กลับมีมูลค่าลดลงถึง 10.9% สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างราคาในตลาดเมือง