ดร.ยุ้ย-เกษรา  นายหญิงเสนาฯ มองอสังหาฯหลังแผ่นดินไหวในไตรมาส2-3 จะไม่เหมือนเดิม ลูกค้ายังโฟกัส ‘ทำเล’ แต่ดีมานด์เปลี่ยนแนว วางแผนรับมือกรณีเลวร้ายสุด 'อยู่จุดไหนที่ทนไม่ได้แล้ว'  

ดร.ยุ้ย-เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงสถานการณ์แผ่นดินไหว เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ที่ผ่านมานั้น เป็นเหตุการณ์ครั้งแรกของตัวเองในฐานะผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ได้เจอ

โดยในเวลานั้น ดร.ยุ้ยบอกว่า ใช้เวลาตั้งสติอยู่พักใหญ่ก่อนเริ่มบริหารวิกฤตที่เกิดขึ้นควบคู่ไปกับการทำงานในวันเดียวกันนั้นเอง พร้อมตั้ง ‘วอร์ รูม’ ทึมเฉพาะกิจขึ้นเพื่อติดตามผลกระทบต่างๆ จากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างใกล้ชิด

โดยหลังเหตุการณ์ผ่านพ้นไปหนึ่งสัปดาห์ ทีมเสนาฯ เข้าดำเนินการตรวจความเสียหายไปแล้วกว่า 108 แห่ง พร้อมยอมรับว่าความเสียหายที่เกิดขึ้นในโครงการฯ บนทำเลบางโพ นั้น ในด้านความสูญเสียต่อชีวิตนั้นแน่นอนว่าไม่สามารถประเมินออกมาเป็นมูลค่าได้ ซึ่งยังรวมไปถึงบริเวณชุมชนที่อยู่อาศัยข้างเคียง ที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในครั้งนี้ด้วย เช่นกัน

ส่วนโครงการแนวสูงอื่นๆ ที่เข้าไปตรวจความเสียหายราว 15 แห่งนั้นส่วนใหญ่พบร่องรอยความเสียหายในลักษณะ Hairline cracks รอยร้าว  ฝ้าเปิด หรือ ผนังร้าว ในบางส่วน และหากเป็นเคสหนักสุด ในส่วนของประตูที่ไม่สามารถใช้งานเปิดปิดได้ตามปกติ ซึ่งเคสต่างๆ ที่เกิดขึ้น บริษัทฯ เร่งเข้าไปดูแลลูกบ้าน/ผู้อยู่อาศัย อย่างใกล้ชิด

แผนฟื้นฟู-เพิ่มมั่นใจโครงการฯ

พร้อมกันนี้ เสนาฯ  ยังได้เร่งมาตรการช่วยเหลือพร้อมติดตามผลดำเนินการแก้ไขจากเหตุการณ์ครั้งนี้ โดยแบ่งออกเป็น 3 ระยะ (Phase) แบ่งออกเป็น

เฟสแรก ‘สร้างความมั่นใจ’  เร่งตรวจสอบ ให้ความปลอดภัยอาคารที่กำลังก่อสร้าง ตรวจสอบและรับรองโดยทีมเสนาและวิศวกร (THIRD PARTY) ก่อนจะกลับมาเริ่มก่อสร้างอาคารสร้างเสร็จที่มีผู้พักอาศัยแล้วทั้งแนวสูงและแนวราบตรวจสอบแล้ว ไม่พบปัญหา สามารถเข้าพักอาศัยได้ ได้ดำเนินการไปแล้วครบ 100%

เฟสสอง ‘ตรวจสอบ’  ตรวจสอบเชิงลึก เพื่อนำไปสู่การแก้ไข ลูกบ้านแจ้งปัญหาได้ง่ายขึ้นผ่านแอพ SEN PROP

เฟส3 ‘แก้ไข’ร่วมกับพันธมิตร และผู้ที่เกี่ยวข้อง แก้ไขและซ่อมแซม ในโครงการที่ได้รับความเสียหาย

“แต่ละโครงการฯที่เสนาฯ เข้าไปติดตามดูแลซึ่งแต่ละรายมีความเสียหายในระดับที่แตกต่างกันออกไป” ดร. ยุ้ยกล่าวพร้อมเสริมว่า

เหตุแผ่นดินไหวในครั้งนี้ ยังทำให้นึกถึงในช่วงน้ำท่วมซึ่งกินเวลาร่วม 3 เดือน และเป็นภัยพิบัติจากธรรมชาติเช่นกัน ด้วยโลกได้รับผลกระทบส่วนหนึ่งจากปัญหาภาวะโลกร้อน และกระทบทั้งอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง โดยในช่วงนั้น เสนาฯ มองเห็นโอกาสการทำโครงการแนวคิดรักษ์โลก อย่างบ้านพลังงานแสงอาทิตย์ออกมา เพื่อให้โครงการที่อยู่อาศัยเป็นมิตรกับธรรมชาติและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมได้มากที่สุด

ส่วนภัยพิบัติแผ่นดินไหวในครั้งนี้ เสนาฯ มองว่าก็ยังมีโอกาสในการพัฒนาโครงการแนวคิดใหม่ๆ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังกังวลกับภัยธรรมชาติ ที่อาจจะเกิดขึ้นได้อีก เช่นกัน

“อย่างตอนน้ำท่วมคนมองหาโครงการแนวสูง แต่จากแผ่นดินไหวกระทบแนวสูง คนจะเริ่มหันไปหาแนวราบอีก เราก็ต้องคิดต่อว่าจะทำโครงการประเภทไหนที่ตอบโจทย์การมีส่วนร่วมรักษาโลกในด้านนี้ออกมาอีก” ดร.ยุ้ย กล่าว

ขณะที่ เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในครั้งนี้ ยังทำให้บริษัทฯหันกลับมาทบทวนการใช้แนวคิด ‘จีโอ ฟิต’ (Geo fit+) องค์ความรู้ในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ตามมาตรฐานญี่ปุ่น จาก Hankyu Hanshin Properties Corp. บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงในประเทศญี่ปุ่น พันธมิตรผู้ร่วมทุนบริษัทฯ ผู้พัฒนาโครงการภายใต้แบรนด์ นิช โมโน และแนวราบเสนา เวล่า ด้วยมาตรฐาน และปลอดภัยสูง มาสู่ผู้อยู่อาศัย พร้อมนำมาปรับใช้กับทุกโครงการฯ นับจากนี้ไป

ดร.ยุ้ย กล่าวว่า “หากวัดเป็นเคพีไอความมั่นใจผู้อยู่อาศัยโครงการเสนาฯ คาดกลับคืนมาแล้วกว่า 80%” พร้อมเสริมว่า “ด้วยบทบังคับตามกฎหมายให้ทุกอาคารที่ก่อสร้างตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นมาจะต้องถูกออกแบบเพื่อรองรับเหตุการณ์แผ่นดินไหว ซึ่งหากมองในเชิงโครงสร้างความเสียหายที่เกิดขึ้น ถือว่าเป็นผลที่รับได้ผ่านตามเกณฑ์”

วัดกำลังซื้ออสังหาฯ ไตรมาส2-3

พร้อมมองต่อสถานการณ์อสังหาฯ ไทยในไตรมาสสองปีนี้ จากปัจจัยแผ่นดินไหวที่เกิดขึ้น คาดว่า มีผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยของลูกค้าจะยังให้ความสำคัญด้าน ‘ทำเล’ เป็นหลัก ทั้งในส่วนของสินค้าแนวราบและแนวสูง

ด้วยยังสอดคล้องกับผลสำรวจกลุ่มผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ‘จะติดทำเล’ ที่คุ้นเคย การเดินทางสะดวกทั้งการทำงานและใช้ชีวิต ซึ่งจะเป็นเหตุผลหลักในการซื้อบ้าน ในปัจจุบัน

“หลังช่วงน้ำท่วมคนเลือกทำเลอยู่อาศัย และอย่างความเสี่ยงภัยพิบัติแผ่นดินไหวที่เกิดขึ้นในครั้งนี้ จะกระทบกับประเภทที่อยู่อาศัย คือ แนวสูง ขณะที่ลูกค้าเองก็ยังจะให้ความสำคัญด้านทำเลอีกครั้งทั้งในโครงการแนวสูงที่เป็นไฮไรส์ และ โลว์ไรส์” ดร. ยุ้ย เสริม   

พร้อมกล่าวอีกว่า จากปัจจัยที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในไตรมาสสอง อาจส่งผลต่อเนื่องไปยังภาพรวมอสังหาฯ ในไตรมาสสามปีนี้ ที่คาดว่าจะมี ‘ความตึงเครียด’ ระดับหนึ่ง จากหลายปัจจัย อาทิ

• ความต้องการ (Demand)ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะตลาดคอนโดแนวสูงหลายชั้น จะยังไม่กลับมาเต็มที่ อาจทำให้เห็นจำนวนผู้พัฒนาโครงการ (Developer) หลายรายลดการพัฒนาสินค้าในกลุ่มนี้ เพื่อให้สินค้าสอดคล้องกับดีมานด์ ที่แท้จริง
• ผู้พัฒนาโครงการฯ หลายรายมีภาระการจ่ายคืนหุ้นกู้ครบกำหนดการไถ่ถอน  

ตั้งแผนรับมือบนสถานการณ์เลวร้ายสุด

ขณะที่แนวทางของเสนาฯ หลังจากนี้ จะมุ่งให้ความสำคัญการสร้างกระแสเงินสดเข้ามามากขึ้นพร้อมลดสัดส่วนหุ้นกู้ ควบคู่ไปกับแผนบริหารความเสี่ยง ที่ประเมินไว้ในกรณีร้ายแรงที่สุด เพื่อรับมือต่อสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตอย่างต่อเนื่อง โดยจำลองสถานการณ์ (Scenario) มีความแตกต่างออกไปในแต่ละระดับ โดยเฉพาะ “การอยู่ในจุดที่ไม่สามารถรับได้’ เพื่อเตรียมความพร้อมรอบด้านพร้อมปรับเปลี่ยนองค์กรเพื่อรับมือให้ทันท่วงที  

พร้อมกล่าวต่อว่า จากความต้องการเชิงลึกของลูกค้าอสังหาฯ ด้านทำเล บริษัทฯ ยังมองเห็นโอกาสจากการทำตลาด ‘SENA LivNex’ "เช่าออมบ้าน" ด้วยราคาและทำเล ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อผู้อยู่อาศัยรุ่นใหม่ โดยเฉพาะในกลุ่มวัยเริ่มต้นทำงานที่ต้องการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในอนาคต

“ปัจจุบันเศรษฐกิจไทยไม่ดีมากนัก จากปัญหาหนี้ครัวเรือนไทย โดยพบว่า 2 ใน3 ส่วนใหญ่จะเป็นหนี้บ้านหรือที่อยู่อาศัย และราว 1 ใน 3 จะเป็นหนี้อื่นๆ อย่างบัตรเครดิต ที่กระทบกับสภาพคล่อง”

ขณะที่ SENA LivNex  จะเป็นโปรแกรมที่สามารถประเมินศักยภาพของผู้ซื้อได้จริงในอีก 3 ปีข้างหน้า โดยใช้หลักการจ่ายค่างวดรายเดือน ยกตัวอย่าง ยูนิต โครงการฯ คิดอัตราเฉลี่ยล้านละห้าพันห้าร้อยบาทต่อเดือน ที่สามารถใช้เป็นเงินออมตลอดระยะเวลาสัญญา 36 เดือน ที่สามารถนำเงินที่ชำระทั้งหมดไปหักเงินต้นของมูลค่าโครงการฯได้ เมื่อผู้ทำสัญญา มีความพร้อมขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ในขั้นต่อไป

“ ปัจจุบันมีการทำสัญญาฯโครงการนี้ไปแล้วราว 1,000 ยูนิตและมีอยู่ในไปป์ไลน์ ราว 100 รายในขณะนี้ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง ส่วนโมเดลซับสคริปชั่น Rent Nex ของเสนาฯ ยังมีความต้องการต่อเนื่อง โดยมีลูกค้าราว 70 ยูนิต” ดร.ยุ้ย กล่าว

พร้อมเสริมต่อถึงแผนเสริมสภาพคล่องของบริษัทฯ โดยวางแผนใน 3 ปีนับจากนี้จะลดหุ้นกู้ (Bond) ที่มีอยู่ราว 3-4 พันล้านบาท คิดเป็น 15% ของหนี้ทั้งหมดที่มีอยู่ราว 2 หมื่นล้านบาท

ขณะที่ การได้พันธมิตรธุรกิจเข้ามาร่วมทุน (JV) ที่ใช่และถูกต้อง ยังเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์สำคัญในการดำเนินธุรกิจบริษัทฯ ให้มีความคล่องตัวรอบด้านทั้งการวิจัยพัฒนาโครงการใหม่และเงินทุนเพื่อใช้พัฒนาโครงการฯ ในอนาคต