ส.อสังหาฯ ระยองสะท้อนทุนจีนรุกหนักตลาดอยู่อาศัยในจังหวัด ห่วงระบบเศรษฐกิจท้องถิ่นเสียหาย ด้านคุชแมนฯ แนะรัฐบาลหามาตรการควบคู่ให้สิทธิภาษี

ทายาท กาญจนะจิตรา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พิณสิริ เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ระยอง เปิดเผยว่า การพัฒนาในจังหวัดระยองในอดีตมักกระจุกตัวเฉพาะในพื้นที่มาบตาพุด ปลวกแดง และบ้านฉาง แต่หลังจากที่ระยองกลายเป็นส่วนหนึ่งของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ทำให้การเติบโตเริ่มกระจายไปสู่อำเภอต่าง ๆ มากขึ้นอย่างชัดเจน

ขณะที่ หนึ่งในปัจจัยสำคัญคือกฎหมายที่เอื้อต่อการปรับเปลี่ยนสีผังเมือง ซึ่งเปิดโอกาสให้ “ผู้ประกอบการจีน” เข้ามาลงทุนพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ต่าง ๆ ที่ราคาที่ดินยังไม่สูงนัก เช่น บ้านค่าย แกลง หลักชัยเมืองยาง แม่น้ำคู้ และนิคมพัฒนา ทำให้การขยายตัวของนิคมกระจายตัวมากขึ้นในจังหวัดระยอง

นอกจากนี้ กลุ่มอุตสาหกรรมที่เข้ามาใหม่ส่วนใหญ่เป็นชาวจีน ซึ่งมักสร้างพร้อมเปิดโรงงานเอง นอกพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่ก่อนหน้า

“โดยเฉพาะนิคมพัฒนาแทบไม่มีแรงงานไทยอยู่” ทายาท กล่าว

ขณะที่พื้นที่รอบนอกตัวเมืองเริ่มเห็นความเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน ทั้งโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งที่ทุนจีนเข้ามาพัฒนา เปิดขายและปล่อยเช่าเองในพื้นที่แบบครบวงจร

ทั้งนี้หากลองเดินสำรวจร้านอาหารในละแวกนั้น จะพบว่าราคาอาหารเริ่มขยับสูงกว่ากรุงเทพฯ บางร้านแม้จะเป็นเพียงร้านก๋วยเตี๋ยวเล็ก ๆ แต่ก็มีเมนูติดไว้ถึง 3 ภาษา—ไทย จีน และอังกฤษ—รองรับกลุ่มลูกค้าหลากหลายมากขึ้น ซึ่งจะมีแต่เฉพาะร้านอาหาร หรือ ร้านสะดวกซื้อ รวมถึงเจ้าของที่ดินที่ขายพื้นที่ได้ จะรับประโยชน์ จากสถานการณ์นี้

อีกหนึ่งประเด็นที่น่ากังวล คือ กลุ่มทุนจีนที่เข้ามาลงทุนเปิดโรงงานและนิคมอุตสาหกรรม มักเลือกใช้วัสดุก่อสร้างและผู้รับเหมาจากจีนเกือบทั้งหมด ยกเว้นเพียงซีเมนต์ที่ต้องใช้ของไทย เนื่องจากเป็นวัสดุหนักและไม่สามารถขนส่งจากต้นทางได้สะดวก

โดยเฉพาะกลุ่มผู้รับเหมาจากจีน เสนอราคางานหลังคาและกระเบื้องเพียง 4,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งถูกกว่าผู้รับเหมาไทยถึง 3 เท่า ที่อยู่ที่ประมาณ 12,000 บาท/ตร.ม.

ทายาท กล่าวว่า “ผมไม่แน่ใจว่าคนไทยในพื้นที่ได้ประโยชน์แค่ไหนจากเรื่องนี้ แต่ที่แน่ ๆ คือ เรากำลังสูญเสียโอกาสบางอย่างไปแน่นอน”

บังคับใช้วัตถุดิบบางรายในไทย

พงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร ผู้อำนวยการฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวลคฟิลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นมา นักลงทุนจีนเริ่มทยอยย้ายฐานการผลิตมายังประเทศไทย เพื่อลดความเสี่ยงจากการปรับขึ้นภาษีของสหรัฐฯ

ขณะที่ กลุ่มธุรกิจที่เข้ามามากที่สุด คือ อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ไฟฟ้า และการผลิตสินค้าส่งออกแม้จะมีการไหลเข้าของเงินลงทุนจากจีนอย่างต่อเนื่อง แต่ประเทศไทยกลับได้รับผลประโยชน์โดยตรงในระดับจำกัด เนื่องจากผู้ประกอบการจีนส่วนใหญ่ยังคงใช้วัสดุและแรงงานจากประเทศของตนเองเป็นหลัก ทำให้การกระจายรายได้เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทยเกิดขึ้นเพียงบางส่วน เช่น รายได้จากการขายที่ดินเท่านั้น

ดังนั้น หากรัฐบาลยังคงให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี เช่น การยกเว้นภาษีบางประเภท ควรมีมาตรการควบคู่ เช่น การกำหนดสัดส่วนการใช้วัสดุภายในประเทศ หรือการบังคับให้ใช้วัตถุดิบไทยบางรายการในการผลิต เพื่อให้เกิดการหมุนเวียนของรายได้ภายในประเทศอย่างแท้จริง

ทั้งนี้ การเข้ามาของนักลงทุนที่มุ่งเน้นการผลิตเพื่อส่งออก ยังผลให้เกิดความต้องการพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรม โรงงาน และคลังสินค้าเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่ EEC พุ่งสูงจาก 3–4 ล้านบาทต่อไร่ ขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 6–7 ล้านบาทต่อไร่ในปัจจุบัน