“ศุภณัฐ” จี้นายกฯ ตอบ มติครม.แก้กฎหมาย ขายคอนโดต่างชาติ 75% เป็นเจ้าของที่ดิน 99 ปี ชี้ความเสี่ยงช่วยกลุ่มทุนอสังหาฯ แลกผลประโยชน์คนไทย “ชาดา”ตอบแทน ตีมึน อ้างมติ ครม. แค่ให้ศึกษาผลกระทบ

ในการประชุมสภาผู้แทนราษฎร ศุภณัฐ มีนชัยนันท์ สส.กรุงเทพฯ เขต 9 พรรคก้าวไกล ตั้งกระทู้สดถามนายกรัฐมนตรี เกี่ยวกับมติคณะรัฐมนตรีเรื่องมาตรการช่วยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ระบายสต๊อกและให้ต่างชาติถือคอนโดจาก 49% เป็น 75% และขยายทรัพย์อิงสิทธิ์จาก 30 ปีเป็น 99 ปี โดยนายกฯ มอบหมาย อนุทิน ชาญวีรกูล รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และอนุทินมอบหมายให้ ชาดา ไทยเศรษฐ์ รมช.มหาดไทย ตอบแทน 

นายศุภณัฐกล่าวว่า วันนี้ตั้งใจถามนายกฯ และหวังว่านายกฯ จะมาตอบด้วยตัวเอง เพราะเป็นนายกฯ มาหนึ่งปีแล้ว แต่ไม่เคยตอบกระทู้สดของ สส. ก้าวไกลแม้แต่กระทู้เดียว อ้างว่าติดภารกิจทุกครั้ง โดยที่ตั้งคำถามวันนี้เป็นประเด็นร้อนที่สังคมกังวลมากเกี่ยวกับอนาคตของประเทศไทยและคนไทยทุกคน ในฐานะนายกฯ เป็นหัวหน้า ครม. เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหา เป็นอดีต CEO บริษัทอสังหา เคยขายคอนโด ยอดขายดีเยี่ยม ต่างชาติซื้อเยอะ ท่านน่าจะรู้ดีว่าเกิดอะไรขึ้น แต่กลับไม่มาตอบ

คำถามข้อแรกเกี่ยวกับมติ ครม. เมื่อวันที่ 17 มิถุนายน 2567 ที่เห็นชอบตามที่ ภูมิธรรม เวชยชัย ในฐานะรักษาการนายกฯ ในวันนั้น เสนอตามที่ ครม. มีมติเมื่อ 9 เมษายน 2567 เรื่องมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในระดับมหภาค ตลอดจนดึงดูดนักลงทุนขนาดใหญ่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย จึงขอให้กระทรวงมหาดไทย 

(1) พิจารณาทบทวนการกำหนดระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิ ตาม พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ 2562 โดยกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี จากเดิม 30 ปี และ

(2) พิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิ์คนต่างด้าว สามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด จากเดิม 49% เป็นไม่เกิน 75% ได้ โดยหากมีความจำเป็นต้องตราหรือแก้ไขปรับปรุงกฎหมายประการใดเพื่อรองรับ ขอให้กระทรวงมหาดไทยเร่งดำเนินการตามขั้นตอนโดยเร็ว โดยให้ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมาย ระเบียบ และหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องอย่างเคร่งครัดและเสนอ ครม. โดยเร็ว

คำถามคือ การที่นายกฯ ไม่เข้าประชุมและให้รองนายกฯ ภูมิธรรมนั่งหัวโต๊ะ ครม. วันนั้น เป็นเพราะอะไร หรือเพราะนายกฯ กลัวโดนครหาว่ากำลังเอื้อผลประโยชน์ให้กลุ่มทุนธุรกิจเดิมที่ท่านเคยเป็นอดีต CEO หรือไม่ และเมื่อ ครม. มีมติสั่งกระทรวงมหาดไทยไปแก้กฎหมาย ได้ระบุชัดเจนเลยว่าต้องแก้ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ และ พ.ร.บ.อาคารชุด นั่นแปลว่า ครม. มีธงอยู่แล้วใช่หรือไม่ว่าจะแก้ไข กฎหมายนี้ 

ดังนั้นนี่ไม่ใช่การศึกษา หมายความว่า ครม. ต้องทราบว่าสิ่งที่ทำอยู่นั้นดีไม่ดี เหมาะสมหรือไม่เหมาะสมอย่างไร ถึงสั่งให้แก้กฎหมาย จึงขอให้อธิบายประชาชนว่า ปัจจุบันต่างชาติถือคอนโดทั้งประเทศแค่ 16% มีเพียงบางโครงการเท่านั้นที่ถือชนเพดาน 49% เช่นนั้นทำไมเราต้องแก้จาก 49% เป็น 75% นี่เป็นการเอาความเสี่ยงของประเทศไปแลก เพื่อจะช่วยบางโครงการขายโครงการได้มากขึ้นหรือไม่

นอกจากนั้น ทราบหรือไม่ว่าการถือกรรมสิทธิ์คอนโดไม่เกิน 49% นับกันอย่างไร ทรัพย์อิงสิทธิ์ 99 ปี ต่างจากการเช่า 99 ปีอย่างไร ทำไมต้อง 99 ปี ขอให้อธิบายเพื่อพิสูจน์ว่ารัฐมนตรีที่นั่งอยู่ใน ครม. มีความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ รวมถึงชี้แจงที่มาที่ไปของมติ ครม. นี้ ใครเป็นต้นคิดเอาเรื่องเข้า และนายกฯ หายไปไหน ทำไมต้องรีบร้อนอยากจะแก้กฎหมายโดยเร่งด่วนเช่นนี้

ด้าน นายชาดา ชี้แจงแทนนายกฯว่า การประชุมครม.เมื่อวันที่ 18 มิถุนายน ตนไม่อยู่ในครม.ตนลาประชุมไปพิธีฮัจญ์ แต่ก็ศึกษาเรื่องนี้ ไม่ว่าจะอยู่หรือไม่อยู่ในครม. เมื่อมีมติออกมาแล้วมีปัญหาก็โดนเหมือนกันหมด ซึ่งในเรื่องนี้ตนได้รับนโยบายจาก รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยมาคือให้ไปศึกษาผลได้ผลเสีย และผลกระทบ ซึ่งประเด็นทรัพย์อิงสิทธินั้นคือการเช่า ส่วนที่ให้เช่า 99 ปีนั้นไม่ใช่การเช่าเกาะฮ่องกง

ทั้งนี้ ตนเห็นว่า กฎหมายเหล่านี้ตายตัวไม่ได้ ต้องปรับปรุงและแก้ไข ได้ตามภาวะเศรษฐกิจที่บางครั้งต้องการเงินทุนจากต่างชาติ และการที่จะให้ต่างชาติมาลงทุน ก็ต้องดูว่า ต่างชาติไม่ได้มาครอบครองและยึดไปหมดในสิ่งที่ไม่ถูกต้อง และคนไทยเราก็กลัวกับกฎหมายแบบนี้ กลัวว่าคนต่างชาติจะเข้ามาครอบงำประเทศไทยจะมาเป็นเจ้าของที่ดินจำนวนมาก แต่ในภาวะที่เราต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจก็ต้องยอมรับว่า ต้องปรับปรุงข้อกฎหมาย ต้องศึกษาผลดี ผลเสียให้รอบด้าน

“ยืนยันว่า นายกฯให้ศึกษา ไม่ได้ให้ทำเลย ซึ่งผมคุยกับกรมที่ดินว่าการดำเนินการเรื่องนี้ ต้องทำให้ชัดเจนในเหตุผล ข้อดีอย่างไรถึงให้เพิ่มเป็น 75% ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันและศึกษาการครองครองประเภทไหน แบบไหนมากกว่า ทั้งนี้นายกฯ สั่งให้เร่งดำเนินการ ซึ่งผมเข้าใจเรื่องความเป็นห่วงที่ต่างชาติจะครอบครองสิทธิ 75% แต่ที่ผ่านมาเคยมีมาแล้ว แต่ครอบครองได้ 5 ปี แต่ขณะนี้ยกเลิกแล้ว ยืนยันว่า ยังไม่ได้ดำเนินการและทำอะไรเลย และผมไม่ทราบจริงๆที่นายกฯให้ท่านภูมิธรรม เป็นประธาน ผมคิดว่าคงไม่เกี่ยวกับการที่ท่านทำธุรกิจด้านนี้แล้วกลัว แต่อย่างไรความเป็นจริงต้องเกิดขึ้นอยู่แล้ว เพราะรู้กันอยู่แล้วท่านเคยทำธุรกิจตรงนี้มา ไม่ว่าจะออกหรือเสนอโดยใคร ย่อมหนีไม่พ้น แต่วันนั้นนายกฯคงติดภารกิจ และวันนั้นผมก็ไม่อยู่” นายชาดา กล่าว

นายชาดา กล่าวด้วยว่า นายกฯ สั่งให้แก้ไข แต่ต้องศึกษาผลดีผลเสีย อีกทั้งต้องส่งให้สภาฯ พิจารณาลงมติ ทั้งนี้การศึกษาไม่ใช่ยกที่ดินให้ใคร หากเป็นเช่นนั้นตนไม่ยอม และไม่มีใครสั่งตนได้ ทั้งนี้ มีการเสนอแก้ไขกฎหมายที่ดิน ส่วนของนิติบุคคล ตามที่พรรคก้าวไกล พรรคเพื่อไทยเสนอ ซึ่งตนให้ศึกษาทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ผลการศึกษาต้องดูว่าสมควรทำหรือไม่ หากเป็นผลเสียจำนวนมาก นายกฯ คงไม่ฝืน แต่ตอนนี้เป็นคำสั่งให้แก้กฎหมาย เพื่อศึกษาวิเคราะห์ เรื่องนี้ต้องชี้แจงประชาชน นายกฯ มาบริหารบ้านเมือง แผ่นดินเป็นของคนไทย จะทำอะไรต้องถามประชาชน แต่คนที่เป็นผู้บริหารต้องมีไอเดีย แนวคิดเพื่อให้เศรษฐกิจนำพาประเทศไปในทางที่ถูกที่ควร ดังนั้นไม่ต้องห่วง และต้องแยก มีวิธีคิดระหว่างเศรษฐกิจ ความมั่นคงชาติ และผลประโยชน์ของแผ่นดิน

จากนั้น นายศุภณัฐ กล่าวว่า รมว.มหาดไทยไม่ควรให้ชาดามาตอบ หากไม่อยู่ในที่ประชุม ครม. วันนั้น และนาย ชาดากำกับดูแลกรมที่ดิน เรื่องทรัพย์อิงสิทธิ์เป็นเรื่องที่ควรต้องทราบ อย่างไรก็ตามยืนยันว่ามติ ครม. ไม่ได้เขียนว่า “ศึกษาผลกระทบ” มีแต่บอกว่าให้ไปพิจารณาทบทวนแก้ พ.ร.บ. ทั้ง 2 ฉบับ ชัดเจนว่ามีเป้าหมายจะเอา 75% และ 99 ปี 

“ผมเข้าใจว่าพอเป็นเผือกร้อนโยนมาที่ท่านอนุทิน ท่านก็เลยไปปรับและแถลงออกมาว่าเดี๋ยวจะศึกษาผลกระทบ แต่นี่ไม่ใช่คำสั่ง ครม. เพราะคำสั่งคือให้ไปแก้กฎหมายเลย จึงขอแนะนำให้รัฐมนตรีชาดาเสนอ ครม. เพื่อแก้ไขยกเลิกมติเดิม ส่วนเรื่องที่ต่างชาติถือครองคอนโดเพียง 16% ท่านก็ไม่ได้ตอบผมว่าถ้าเช่นนั้นเราจะแก้จาก 49% เป็น 75% เพื่ออะไร” นายศุภณัฐ กล่าว

นายศุภณัฐถามต่อว่า ประเด็นต่อมาคือเรื่องผลกระทบ ทุกวันนี้ราคาบ้านและราคาที่ดินแพงขึ้น หลายคนอยากซื้อบ้านก็โดนปฏิเสธสินเชื่อ รายได้ประชาชนโตไม่ทันราคาอสังหา คนรุ่นใหม่ไม่กล้าแต่งงานหรือมีลูก เพราะรายได้ไม่พอ ค่าแรงไม่ขึ้น แต่ข้าวของแพงขึ้นทุกวัน คนไทยจำนวนมากอยากมีบ้านอยู่แต่ไม่มีปัญญาซื้อ แต่รัฐบาลกลับสนับสนุนให้ต่างชาติเข้ามาแย่งซื้อที่ดินแย่งซื้อบ้านแข่งกับคนไทย โดยอ้างคำว่า “เช่า” บังหน้า ทั้งที่การเช่า 99 ปี อาจเรียกว่าชั่วลูกชั่วหลานได้เลย แทนที่จะทำให้คนไทยลืมตาอ้าปากมีที่ดินเป็นของตัวเอง

“บ้าน 3 ล้านบาทสำหรับคนไทย เป็นเรื่องยากมาก จะเป็นเจ้าของบ้านสักครั้งหนึ่งในชีวิต บางคนจนตายก็ไม่ได้เป็น เจ้าของบ้านผ่อนไม่ไหว ใช้จ่ายทั่วไปก็ไม่พอ แต่สำหรับชาวต่างชาติมันง่ายเหมือนกระดิกนิ้ว 3 ล้านบาทของเขาคือเศษเงิน ซื้อเสร็จก็ปล่อยให้คนไทยเช่าต่อ ความต่างทางรายได้จึงเป็นตัวแปรที่ทำไมเราจำเป็นต้องปกป้องคนไทย ไม่รังแกคนไทยแล้วหานโยบายเพื่อไปช่วยกลุ่มทุนอย่างไม่สนใจอะไรเลย” นายศุภณัฐกล่าว

สำหรับนัยสำคัญของการแก้ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ์นั้น ทรัพย์อิงสิทธิ์คือ Leasehold เป็นรูปแบบการเช่าแต่เสมือนการขายจริง เป็นเจ้าของจริง กล่าวคือ ถ้าได้ทำสัญญาที่ดินไว้แบบทรัพย์อิงสิทธิ์ ไม่ว่าจะก่อสร้างทำโรงงาน ปลูกทุเรียน ทำคอนโด หรือทำอะไรก็ได้หมด ไม่ต้องขออนุญาตเจ้าของเดิม จะเอาที่ดินไปค้ำธนาคาร ขายต่อเช่าช่วงก็ทำได้ ตายไปแล้วให้เป็นมรดกลูกหลานที่ต่างประเทศก็ทำได้ ทุกอย่างของทรัพย์อิงสิทธิ์เหมือนเป็นเจ้าของที่ดินทันที เพียงแต่เป็นเจ้าของที่ดินได้ 99 ปี สิ่งที่สำคัญคือการเช่าแบบทรัพย์อิงสิทธิ์ จะไม่ถูกจำกัดสิทธิ์เรื่องกรรมสิทธิ์การถือครองคอนโดของต่างด้าวที่ 49% หมายความว่า หากคอนโดทุกชั้นทำเป็นทรัพย์อิงสิทธิ์ 99 ปี ทั้งตึกก็จะเป็นของต่างชาติได้ 

“ถ้ากฎหมายนี้ออกมาเมื่อไร เราจะเห็นเซลล์แมนบินไปขายที่ดิน ขายคอนโดยกตึกยกแปลงให้ต่างชาติ ไม่จำเป็นต้องขายทีละห้อง นี่คือนโยบายให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ เข้ามาถือครองและปั่นราคาโดยไม่มีมาตรการใดรองรับ คิดแบบลวกๆ ไม่รอบคอบ แล้วมาอ้างว่าให้ไปศึกษา ทั้งที่จริงมติ ครม. สั่งให้ไปแก้กฎหมาย จึงต้องถามไปยังรัฐบาลว่าการที่ต่างชาติถือครองอสังหาเยอะๆ โดยไม่ได้บอกว่าถือครองแล้วจะลงทุนอะไรเพิ่มบ้าง ใครได้ประโยชน์ ระหว่างบริษัทอสังหาหรือคนไทยที่จ่ายภาษีให้พวกท่านนั่งอยู่ตรงนี้” 

นายศุภณัฐ กล่าวต่อว่า รัฐบาลบอกว่าจะกลัวอะไรที่ดินอยู่ในเมืองไทย ไม่ได้ไปไหน ตนก็ไม่ได้คิดว่าที่ดินจะบินออกจากประเทศไทยไปอยู่ที่อื่น แต่ตนกลัวว่าวันหนึ่งคนไทยต้องเช่าที่ดินต่อจากต่างชาติ ที่ดินเป็นของจำกัด ผลิตซ้ำไม่ได้ เราไม่มีที่ดินไว้ขายได้ขนาดนั้น วันนี้ถ้าเปิดเสรีเป็น leasehold ต่างชาติจะหิ้วเงินมาจ่าย เหมาได้เลยในใจกลางเมือง หลายแปลงซื้อได้ไม่ยาก

ยกตัวอย่างประเทศแคนาดา มีการเปิดตลาดให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น สิ่งที่เกิดขึ้นคือความสามารถของคนแคนาดาที่จะซื้อบ้านของตัวเองลดน้อยลง ทั้งที่แคนาดาเป็นประเทศที่เจริญแล้วและร่ำรวย คนแคนาดาต้องจ่ายเงินค่าเช่าบ้านเพิ่มจากอดีต 4,000 บาทต่อเดือนโดยเฉลี่ย ดังนั้นถ้ารัฐคิดแต่จะช่วยกลุ่มทุนอสังหาแบบไม่ลืมหูลืมตา ไม่มีมาตรการรองรับ คนไทยจะลำบาก

คำถามที่สองของตนคือ การที่ ครม. สั่งแก้กฎหมายนั้น ท่านทราบผลดีผลเสียของการแก้ ดีพอแล้วหรือไม่ ทำไมไม่ถามประชาชนสักคำว่าเห็นด้วยหรือไม่กับนโยบายนี้ รัฐบาลมีมาตรการช่วยเหลือคนไทยให้มีบ้านมีที่ดินง่ายขึ้นหรือไม่ และมีแนวทางช่วยให้ราคาที่อยู่อาศัยถูกลงได้บ้างหรือไม่ รวมถึงการให้ต่างชาติถือที่ดิน 99 ปี จะทำให้คนไทยรวยขึ้นจนมีบ้านเป็นของตัวเองได้จริงหรือไม่ หรือสุดท้ายทำให้แค่บริษัทอสังหารวยขึ้นกันแน่

ส่วนคำถามที่สาม นายศุภณัฐเริ่มต้นด้วยการกล่าวว่า หากรัฐมนตรีอ้างว่าเป็นการศึกษา ตนขอแนะนำว่าเรื่องนี้ควรทำเป็นมาตรการระยะสั้น กำหนดเฉพาะบางพื้นที่บางโครงการ หรือถ้าจะแก้ปัญหาคอนโดโอเวอร์ซัพพลาย ก็ให้กำหนดเฉพาะโครงการที่ผลิตออกมาก่อนที่มีสิทธิ์ทำได้ หรือกำหนดอาชีพว่าผู้ซื้อต้องเป็นอย่างไร ซื้อแล้วต้องแลกกับการลงทุนอีกเท่าไหร่ในธุรกิจกลุ่มใดที่เป็นธุรกิจเป้าหมายของรัฐบาล หรือการกำหนดภาษีโอนของต่างชาติที่ต้องแพงมากกว่าภาษีโอนของคนไทย มีกำหนดระยะเวลาการถือขั้นต่ำเพื่อไม่ให้เกิดการปั่นอสังหาริมทรัพย์ หรือนำเงินบางส่วนที่ได้จากภาษีเพิ่มเติมนั้นมาอุดหนุนให้คนไทยมีบ้านเพิ่มมากขึ้น 

ปกติการลงทุนของบริษัทอสังหานั้น ต้องก็มีการวางแผนล่วงหน้าอย่างน้อย 3 ปี นั่นหมายความว่าเมื่อ 3-4 ปีที่แล้วก่อนทำโครงการ บริษัทอสังหาคาดว่าเศรษฐกิจจะดี จึงผลิตคอนโดออกมาเยอะจนโอเวอร์ซัพพลาย แต่พอมารัฐบาลเศรษฐา เศรษฐกิจแย่ลงหรือไม่ ทำไมบริษัทอสังหาจึงต้องยื่นข้อเสนอให้รัฐบาลเพื่อช่วยเหลือเพิ่มเติมในเรื่องเหล่านี้

สรุปแล้วที่มาที่ไปทั้งหมดที่เราต้องมาแก้กฎหมายเพื่อเพิ่มความเสี่ยงให้กับประเทศไทย เป็นเพราะบริษัทอสังหาอยากระบายสต๊อกจึงมาร้องนายกฯ เมื่อเดือนมกราคมที่ผ่านมา และนายกฯ ใช้เวลาเพียง 3 เดือนเท่านั้นในการออก 7 มาตรการเพื่อช่วยเหลือ บางคนออกมาบอกว่าจะช่วยกระตุ้น GDP ได้ 1.5-1.7% จะมียอดโอนซื้ออสังหามหาศาล เป็นการลงทุนใหม่ เงินทุนจะสะพัดหลายแสนล้าน คำถามคือตอนนี้ผ่านมา 1 ไตรมาส ถ้าดีขึ้นอย่างที่อ้างตาม 7 มาตรการ แล้วรัฐบาลจะมาทำเรื่องนี้ต่ออีกทำไม 

ตนยืนยันว่าการกระตุ้นเศรษฐกิจทำได้ แต่ไม่ใช่เพียงจะช่วยกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งโดยแลกกับผลประโยชน์ของคนทั้งประเทศ การกระตุ้นเศรษฐกิจต้องไม่ทำให้ประเทศเสียหาย ไม่ทำให้ประชาชนลำบากมากยิ่งขึ้นจากราคาที่อยู่อาศัยที่แพงขึ้น คำถามคือวันนี้เราได้ข้อสรุปแล้วใช่หรือไม่ว่า 7 มาตรการที่นายกฯ ออกไปก่อนหน้านี้ ไม่ได้ผลตามเป้าหมาย จึงต้องออกนโยบายให้ต่างชาติมาช่วยอีกแรงหนึ่ง ตัวเลข GDP ที่มโนไว้ว่าจะโต ก็ล้มเหลวใช่หรือไม่ ขอให้รัฐมนตรีช่วยสรุปความคืบหน้าของ 7 มาตรการช่วยภาคอสังหาที่ออกมาเมื่อเดือนเมษายน ว่าดีหรือแย่อย่างไร นี่คือคำถามสุดท้าย