SCB EIC เตือนอสังหาฯ ให้เช่าปี 69 เจอศึกหนัก! รับแรงกดดัน "Oversupply" ล้นตลาดพ่วงเศรษฐกิจชะลอตัว พร้อมชี้ "ทางรอดเดียว" เร่งปรับกลยุทธ์รับมือการแข่งขันเดือด!

นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC) เปิดเผยว่า ธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าปี 2569 ยังฟื้นตัวได้จำกัดจากแรงกดดันของอุปสงค์ที่ฟื้นตัวช้า และอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ที่ยังไม่คลี่คลาย

โดยตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในปี 2569 มีแนวโน้มทรงตัว จากความต้องการพื้นที่เช่าของบริษัทต่างชาติที่มีแนวโน้มขยายตัวชะลอลง และสถานการณ์ Oversupply ที่ยังไม่สามารถคลี่คลายได้ในระยะสั้น

อุปสงค์ ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในปี 2569 มีแนวโน้มทรงตัว หรือขยายตัวเล็กน้อย ราว +0% ถึง +1%YOY ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า โดยความต้องการพื้นที่เช่าจากบริษัทต่างชาติมีแนวโน้มขยายตัวชะลอลง จากผลกระทบของสงครามการค้าจากนโยบายภาษีของสหรัฐฯ และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ส่งผลให้บริษัทที่ต้องการลงทุนในไทยส่วนหนึ่งอาจชะลอการลงทุน เพื่อรอดูความชัดเจน แม้ตัวเลขการได้รับอนุมัติส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 จะยังคงอยู่ในระดับสูง ขณะที่เศรษฐกิจไทยในช่วง 2 ปีข้างหน้าที่ยังมีแนวโน้มเติบโตต่ำ และมีแผลเป็นทางเศรษฐกิจ ทั้งในภาคครัวเรือนและภาคธุรกิจ ยังคงกดดันความต้องการพื้นที่เช่าจากบริษัทในประเทศ

อุปทาน พื้นที่ให้เช่าใหม่ในปี 2569 ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเล็กน้อย ราว +0.5% ถึง+1.5%YOY หลังจากที่เพิ่มขึ้นราว +5%YOY ในปี 2568 โดยผู้ประกอบการบางส่วนยังชะลอหรือระงับแผนการเปิดโครงการใหม่ ขณะที่โครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่ยังคงเป็นโครงการขนาดใหญ่เกรด A และ A+ ทำเลใจกลางเมืองเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ที่ยังเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง ทำให้สถานการณ์ Oversupply ยังไม่สามารถคลี่คลายได้ในระยะสั้น โดยคาดว่าอัตราการปล่อยเช่าในปี 2569 โดยเฉลี่ยของตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าจะอยู่ที่ราว 78% ใกล้เคียงกับปี 2568

ขณะที่ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในปี 2569 มีแนวโน้มขยายตัวเพียงเล็กน้อย โดยยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อในประเทศที่ชะลอตัว ขณะที่ Traffic นักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มชะลอตัวลงเล็กน้อย โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน

อุปสงค์ ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในปี 2569 มีแนวโน้มขยายตัวเล็กน้อย ราว +1.5% ถึง +2.5%YOY ใกล้เคียงกับในปีก่อนหน้า โดยภาคครัวเรือนโดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างยังคงระมัดระวังการใช้จ่าย จากแรงกดดันของเศรษฐกิจในประเทศที่ยังมีแนวโน้มฟื้นตัวได้ช้าและขยายตัวต่ำ ขณะที่ Traffic นักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มชะลอตัวลงเล็กน้อย ตามจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีแนวโน้มฟื้นตัวช้า โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน รวมถึงการระมัดระวังการใช้จ่ายท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก และผลกระทบจากสงครามการค้า

อุปทาน พื้นที่ให้เช่าใหม่ปี 2569 ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ราว +3.5% ถึง +4.5%YOY หลังจากที่เพิ่มขึ้นราว +5%YOY ในปี 2568 โดยเป็นโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ Midtown และ Suburb เป็นหลัก อย่างไรก็ตาม อุปทานใหม่ที่ยังเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง ทำให้สถานการณ์ Oversupply ยังไม่สามารถคลี่คลายได้ในระยะสั้น เช่นเดียวกับตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า โดยคาดว่าอัตราการปล่อยเช่าในปี 2569 โดยเฉลี่ยของตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าจะอยู่ที่ราว 92% ใกล้เคียงกับปี 2568

อีกทั้งพื้นที่ใจกลางเมืองยังสามารถปรับอัตราค่าเช่าขึ้นได้ดีกว่ารอบนอก เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่สามารถดึงดูดผู้เช่าใหม่ และ Traffic ได้ดี อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในกลุ่มรายใหญ่ด้วยกันก็ยังเป็นไปอย่างเข้มข้น โดยอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2569 มีแนวโน้มทรงตัว หรือขยายตัวเล็กน้อย ราว +0% ถึง +1%YOY จากการปรับขึ้นของกลุ่มเกรด A และ A+ เป็นหลัก ขณะที่อัตราค่าเช่าในกลุ่มเกรด B ยังมีแนวโน้มทรงตัว หรือหดตัวเล็กน้อยต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า เพื่อรักษาและดึงดูดความต้องการพื้นที่ให้เช่าที่มีจำกัด ในขณะที่อัตราค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2569 มีแนวโน้มขยายตัวเล็กน้อย ราว +0.5% ถึง +1.5%YOY จากการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าของโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมือง และกรุงเทพฯ ชั้นกลางที่ Traffic ยังหนาแน่นเป็นหลัก โดยการแข่งขันที่ยังคงสูงทำให้การปรับขึ้นยังทำได้อย่างจำกัด ขณะที่อัตราค่าเช่าของโครงการในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ ยังมีแนวโน้มทรงตัว

ท่ามกลางปัจจัยกดดันและการแข่งขันที่ยังคงเข้มข้นในระยะต่อไป ผู้ประกอบการควรพิจารณาปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือ ดังนี้

ผู้ประกอบการรายใหญ่ 1) พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะในทำเลที่มีการแข่งขัน หรือสถานการณ์ Oversupply รุนแรง 2) สร้างความแตกต่างของพื้นที่หรือโครงการ โดยการเพิ่มความหลากหลายของประเภทผู้เช่า หรือรูปแบบของพื้นที่เช่าในโครงการ 3) ยกระดับคุณภาพของพื้นที่หรือโครงการ 4) บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และ 5) ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการใหม่ให้ผ่านการรับรองมาตรฐานอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน ซึ่งจะมีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่ รวมถึงส่งผลต่อความสามารถในการปรับขึ้นของอัตราค่าเช่าตามมา

ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก นอกจากการพัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพแล้ว ยังต้องสร้างความสามารถในการแข่งขัน ด้วยการสร้างความแตกต่างของโครงการ เช่น มีรูปแบบการทำสัญญาเช่าพื้นที่ที่ยืดหยุ่น หรือเน้นเจาะกลุ่มผู้เช่าพื้นที่เฉพาะกลุ่ม เป็นต้น